Ghidul proprietarului de apartamente de închiriat

1. Ce etape trebuie să parcurg atunci când vreau să-mi închiriez apartamentul?

sus
Închirierea unei proprietăți în România încă este o afacere riscantă. În lipsa unui cadru legislativ care să te protejeze în calitatea ta de proprietar de apartament de închiriat, este foarte posibil ca această afacere să se transforme într-o adevărată aventură, de multe ori nu cu un final fericit. De asemenea, lipsa unui sistem informatic centralizat, care să fie accesibil atât agențiilor imobiliare cât și proprietarilor și care să-i evidențieze pe acei chiriași cu probleme astfel încât să nu mai poată închiria în viitor alt apartament la fel de ușor, joacă în favoarea acestora. Imaginează-ți cum ar arată o bază de date a chiriașilor care, în funcție de "prestația" lor din perioada când au stat în chirie, să primească un calificativ care să-i recomande sau, din contra, să-i îndepărteze de un alt apartament de închiriat.

De aceea, specialiștii Blitz Imobiliare îți recomandă să-ți iei un minim de măsuri de siguranță, atunci când îți închiriezi apartamentul și, în acest sens, îți prezentăm mai jos un plan de acțiune pe care-l vom dezvolta ulerior în cadrul ghidului.Închirierea unui apartament presupune parcurgerea următoarelor etape:
  • etapa de preînchiriere
  • etapa de pregătire a locuinței pentru închiriere
  • colaborarea cu specialiștii imobiliari
  • etapa de promovare
  • etapa de vizionare
  • negocierea
  • finalizarea tranzacției, cu mențiunea că în cazul închirierilor de apartamente, de cele mai multe ori, ultimile trei etape se pot suprapune într-atât încât să se constituie într-una singură.

2. Cui aș putea să-i închiriez apartamentul meu? Care sunt tipurile de chiriași?

sus
Așa cum ți-am spus mai sus, atunci când îți închiriezi apartamentul trebuie să parcurgi mai multe etape iar preînchirierea este una dintre cele mai importante.

Ce se întâmplă în cadrul acestei etape și de ce o considerăm atât de însemnată?

Preînchirierea reprezintă etapă de acomodare și de conștientizare a calității de proprietar de apartament de închiriat, etapă în care vei acumula foarte multe informații din domeniul imobiliar, dar și din cele adiacente: juridic, bancar.

A fi proprietar de apartament de închiriat înseamnă în primul rând să deții o astfel de proprietate, pe care să intenționezi să o exploatezi prin închiriere, conform normelor legale în vigoare. Odată cunoscute responsabilitățile legale și financiare, pasul următor îl presupune stabilirea profilului clientului. Nu poți să ai așteptări exagerate în ceea ce privește tipul chiriașului perfect, dacă, să presupunem, apartamentul tău nu i se poate adresa clasei din care acesta face parte. Hai să vedem împreună care sunt cele patru tipuri de chiriași de pe piața imobiliară românească:
  • chiriașii ocazionali, cărora li se adresează apartamentele în regim hotelier, o afacere de cele mai multe ori la limita legii, pentru că există o mare diferență între cazare și chirie
  • chiriașii nefamiliști- studenți, elevi, cu pretenții scăzute, cărora li se adresează locuințe cu un grad mediu de confort
  • chiriașii familiști, ce necesită, alături de condiții superioare de locuire, și facilități în zona în care locuiesc
  • chiriașii reprezentanți/parteneri ai unor companii, cărora li se adresează apartamentele de protocol
În funcție de zona unde este situat apartamentul tău, de calitățile sale tehnice, de finisaje, de facilitățile oferite, vei putea să poziționezi și să adresezi oferta ta uneia sau mai multor categorii de chiriași din cele prezentate mai sus.

3. De ce trebuie să-mi pregătesc apartamentul pentru închiriere?

sus
După ce ți-ai stabilit ținta în ceea ce privește tipul chiriașului dorit, probabil că știi ce condiții de locuire îi sunt necesare și specifice fiecăruia dintre ei. Indiferent de tipul chiriașului, apartamentul tău va avea nevoie de o igienizare generală și de reparații acolo unde este cazul, înainte de etalarea ofertei pe piață. Costurile vor depinde de dimensiunile intervențiilor și de calitatea finisajelor, a elementelor de mobilier și de decorațiuni interioare, a electronicelor și a aparatelor electrocasnice cu care-ți vei dota apartamentul.

Pentru un apartament în regim hotelier, unde durata medie de ședere este foarte scurtă, de ordinul zilelor sau cel mult săptămânilor, sunt necesare igienizări repetate, după fiecare client, așternuturi de pat și prosoape curate, precum și produse de igienă: șampon, gel de duș, săpun, etc.Apartamentul destinat nefamiliștilor va avea amenajări interioare de bază, accentul punându-se în primul rând pe funcționalitate și nu pe noutate. Și o canapea mai veche va fi în regulă, atâta timp cât este confortabilă și nu prezintă defecte majore. Din categoria "must have" sunt birourile și bibliotecile sau rafturile pentru cărți. Televizorul și abonamentul la cablu nu sunt obligatorii, în schimb, o conexiune bună la internet este.

Dacă apartamentul tău se adresează unei familii, fiind poziționat într-o zonă ce beneficiază de facilități multiple(grădinițe, școli, parcuri, locuri de joacă, terenuri de sport, magazine, etc), atunci trebuie să fii pregătit pentru o relație pe termen lung, pentru că familiile nu sunt dispuse să se mute de foarte multe ori, preferând stabilitatea. Există însă situații, și nu puține, când chiriașii familiști se află într-o fază intermediară, între o vânzare și o cumpărare, fiind nevoiți să locuiască o perioadă scurtă de 1-3 luni în chirie. Condițiile pe care trebuie să le oferi sunt însă aceleași: curățenie, obiecte electrocasnice funcționale, televizor și cablu tv, internet, obiecte de mobilier de o foarte bună calitate tehnică și estetică. Apartamentele de protocol sunt locuințe de lux care se adresează companiilor, servind angajaților acestora sau partenerilor de afaceri.

Companiile preferă să contracteze astfel de locuințe pe termen lung pentru a evita situațiile neplăcute în care, în preajma unor evenimente importante organizate, să rămână descoperite la acest capitol. În plus ține și de prestigiul și eticheta unei companii de renume să aibă în portofoliu astfel de proprietăți. Finisajele și dotările acestor locuințe vor fi high-class, care presupun costuri considerabile dar, pentru că și utilizarea lor este limitată, uzura va fi limitată.

4. Să-mi închiriez apartamentul pe cont propriu sau să apelez la serviciile specialiștilor Blitz?

sus
Îți amintești prima frază a acestui ghid? Închirierea unei proprietăți în România încă este o afacere riscantă. Dacă ești dispus să-ți asumi seria de riscuri la care te vei expune și pe care ți le vom prezenta mai jos, atunci poți să-ți închiriezi apartamentul pe cont propriu și să uiți de specialiștii noștri.
De ce să închiriezi pe cont propriu?
  • pentru că ai suficiente cunoștințe cu privire la legislația în vigoare în domeniul închirierilor de apartamente
  • pentru că piață imobiliară cu mecanismele sale nu prezintă niciun secret pentru ține
  • pentru că știi cum să-ți pregătești apartamentul
  • pentru că știi ce trebuie să conțină un anunț imobiliar și care sunt cele mai bune medii în care poți să-ți promovezi apartamentul
  • pentru că știi ce chirie lunară poți obține
  • pentru că ai încredere în toate personajele care-ți vor trece pragul
  • pentru că nicio clauză a contractului de închiriere nu te poate surprinde
De ce să apelezi la serviciile specialiștilor Blitz Imobiliare?
  • pentru a avea acces la informații
  • pentru stabilirea unei chirii corecte ținând cont de caracterul sezonier al pieței imobiliare în acest domeniu
  • pentru sfaturi imobiliare valoroase și asistență în cadrul întregului proces de închiriere
  • pentru a beneficia de un pachet de promovare personalizat
  • pentru clienți de calitate, aceștia trecând printr-un proces complex de preselecție și calificare
  • pentru a câștiga timp, închirierea realizându-se în cel mai scurt timp posibil
  • pentru siguranța tranzacției imobiliare de închiriere
  • pentru o relație pe termen lung, perioadă în care apartamentul tău să rămână neocupat micșorându-se considerabil.

5. Ce chirie aș putea obține pentru apartamentul meu?

sus
În primul rând, trebuie să știi că există mai multe tipuri de chirie lunară, pe care o poți conveni cu chiriașii tăi. Specialiștii Blitz Imobiliare îți recomandă să dai dovadă de flexibilitate în ceea ce privește condițiile financiare, pentru că interesul tău ar trebui să fie acela de a-ți păstra chiriașii pentru un timp cât mai îndelungat.
  • Chiria fixa;
  • Chiria variabila;
  • Chiria indexabila.
Ținând cont de cele prezentate mai sus, ai mai multe variante la dispoziție, fiecare cu plusurile și minusurile sale și o vei putea alege pe cea pe care o consideri potrivită pentru tine.Chiria fixă presupune plata lunară a aceleiași sume de bani pe întreaga perioadă de desfășurare a contractului de închiriere, fără a ține cont de fluctuațiile importante ale pieței imobiliare în acest sector. Foarte mulți proprietari cad în capcana vârfurilor de sezon, încercând să obțină o chirie cât mai mare atunci când prețurile sunt cele mai ridicate (lunile septembrie-octombrie în cazul Clujului)și să o păstreze la același nivel pe tot parcursul anului. Atenție, să nu cazi și tu în această capcană! Pentru că vei avea surpriza ca numai după câteva luni, în mijlocul iernii, chiriașii tăi să anuleze contractul de închiriere și tu să fii nevoit să cauți alți clienți în condițiile unei piețe situate la un nivel net inferior celui din perioada de vârf.

Chiria variabilă
 este o soluție pentru cele enumerate mai sus. Este expresia flexibilității de care și tu trebuie să dai dovadă în relațiile cu chiriașii tăi. Astfel, poți stabili cu aceștia nivele diferite ale chiriei în funcțiile de sezon: iarna când cheltuielile de întreținere sunt mai ridicate, este recomandat să accepți o chirie mai mică. La fel, vara, în perioada vacanțelor, când oferta de pe piața chiriilor este net superioară cererii.

Chiria indexabilă este specifică acelor contracte de închiriere desfășurate pe perioade îndelungate. Îți enumerăm mai sus, în cadrul ghidului, tipurile de chiriași existenți, iar una dintre categorii făcea referire la chiriașii parteneri/angajați ai companiilor cărora le sunt destinate apartamentele de protocol. Acestora le sunt caracteristice chiriile indexabile, pentru că puține sunt companiile care închiriază aceste apartamente pe perioade scurte de timp. De regulă vorbim de contracte pe parcursul a mai multor ani, iar chiria în acest caz se indexează în funcție de cursul valutar sau de inflație.

6. Ce înseamnă garanție? Ar fi bine să solicit așa ceva?

sus
Garanția reprezintă un minim de siguranță pe care ți-o poți asigura, în fața unor cheltuieli neplătite sau a unor daune produse și neremediate. În general, garanția reprezintă cuantumul chiriei pe 1-2 luni și se plătește de către chiriaș în momentul semnării contractului de închiriere, urmând a fi restituită acestuia la finalul perioadei contractuale, în cazul în care toate aceste datorii au fost achitate.Garanția este o sumă modică însă, comparativ cu valoarea bunurilor puse la dispoziție chiriașilor, dar noi îți recomandăm să apelezi la acest mijloc de precauție, măcar pentru a-i responsabiliza pe aceștia.

7. Care sunt cele mai eficiente forme de publicitate imobiliară pentru apartamentul meu de închiriat?

sus
Spre deosebire de perioada de început a pieței imobiliare, când resursele în ceea ce privește publicitatea erau limitate, în prezent proprietarii de apartamente de închiriat au la dispoziție un spectru mult mai diversificat de promovare imobiliară și depinde de deschiderea și de bugetul fiecăruia pentru a aborda calea tradițională sau una adaptată zilelor în care trăim.Sigur, tu poți utiliza atât varianta de promovare clasică(și ne referim aici la formele cele mai simple de publicitate: anunțul scris și publicitatea orală, anunțându-vă cunoștințele și prietenii că apartamentul vostru este disponibil) sau variante de promovare mult mai ingenioase, mai explicite și, de aceea, mai atrăgătoare. Vom puncta mai jos doar câteva variante din gamă atât de variată a publicității imobiliare:
  • prezentare foto profesionistă, cuprinzând imagini sugestive ale apartamentului tău și ale zonei unde este situat;
  • un film de prezentare;
  • o pagină dedicată apartamentului tău pe rețelele social-media(Facebook, Google+, Pinterest), având în vedere amploarea pe care au luat-o acestea în ultimii ani.
Toate cele prezentate mai sus, tu le poți îmbunătăți și reîmprospăta constant, pentru că este important ca informațiile pe care le oferi posibililor tăi clienți să fie actualizate la zi.În cazul în care vei apela la serviciile consilierilor Blitz Imobiliare, lucru pe care ți-l recomandăm, vei beneficia de un pachet complet de promovare, conceput pentru tine de specialiștii noștri, salvând astfel timp prețios și resurse financiare importante.

8. Cum ar trebui să mă comport în cadrul etapei de vizionare?

sus
Spre deosebire de vânzările de apartamente, în cazul chiriilor etapa de vizionare este foarte complexă, lucrurile putându-se finaliza chiar în cadrul acesteia, iar la sfârșitul întâlnirii să se semneze contractul de închiriere. Astfel, în cadrul unei singure etape din procesul de închiriere pot fi incluse alte două, vizionarea, negocierea și finalizarea tranzacției constituindu-se practic într-una singură, unitară, fără diferențe majore de timp, de atitudine sau de abordare.

Tocmai această viteză în desfășurarea lucrurilor te obligă pe tine, proprietarule, să apelezi la consultanță de specialitate, pentru că sunt multe întrebări la care trebuie să obții răspunsuri reale, înainte de a înstrăina, fie și temporar, apartamentul tău unor necunoscuți, chiar după prima întâlnire.

Revenind la întrebarea de mai sus, noi îți recomandăm să ai o atitudine deschisă și prietenoasă, pentru ca posibilii tăi chiriași să înceapă să se simtă ca acasă. În același timp, pune întrebări cât mai diverse pentru a începe să-i cunoști, în "domeniile" în care ești interesat: posibilitățile de plată, stilul de viață, domeniul de activitate, experiențe anterioare, planuri de viitor, etc.

Trecând la etapa de negociere, îți recomandăm să fii flexibil în ceea ce privește chiria și modalitățile de plată, dar nu și în ceea ce privește termenele de plată și garanția. Semnează apoi contractul de închiriere fără ezitare, dacă toate semnele de întrebare și-au aflat răspunsurile așteptate.

9. Ce reprezintă contractul de închiriere și care sunt cele mai importante clauze ale sale?

sus
Contractul de închiriere reprezintă o convenție scrisă între un locator(proprietar) și unul sau mai mulți locatari(chiriași), prin care locatorul se obligă să pună la dispoziție apartamentul său locatarilor pentru o perioadă limitată, în schimbul unei sume de bani(chirie) plătibilă lunar. Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, contractul de închiriere nu trebuie autentificat la notar, dar trebuie să fie semnat în mod obligatoriu de ambele părți.Contractul de închiriere cuprinde datele de identificare ale părților, locator și locatar, datele de identificare ale imobilului care constituie obiectul contractului, cuantumul chiriei lunare și al garanției, termenele de plată, durată contractului, etc., precum și o altă serie de clauze pe care specialiștii Blitz Imobiliare îți recomandă să le tratezi cu maximă seriozitate și să nu le omiți din contract, dacă vrei să ai un plus de siguranță.

Care sunt aceste clauze? Ți le vom enumera pe scurt mai jos:
  • preavizul de 30-60 de zile;
  • garanția, plătibilă la semnarea contractului sau la intrarea în spațiul închiriat;
  • inspecție periodică pentru verificarea stării tehnice a apartamentului și a plății facturilor la utilități;
  • dovada plăților și penalități pentru întârziere;
  • clauza de subînchiriere;
  • clauza de evacuare;
  • numărul de persoane;
  • neacceptarea animalelor de companie;
  • procesul verbal de predare-primire(care se face atât la intrare cât și la ieșirea din spațiul închiriat), ca anexă a contractului de închiriere, însoțit de fotografii, în care să se specifice toate bunurile (și starea acestora), date spre folosință locatarilor împreună cu apartamentul închiriat. Indexurile la apă, gaz, curent.
Nu uita! Apelarea la serviciile consilierilor noștri imobiliari te scutește de eforturi substanțiale vizavi de necunoscutele pe care le ai în ceea ce privește contractul de închiriere.

Consilierea juridică face parte din pachetul standard oferit de Blitz Imobiliare clienților săi!

10. Ce documente trebuie să prezint și ce taxe trebuie să plătesc atunci când îmi închiriez apartamentul?

sus
În momentul elaborării și semnării contractului de închiriere, în calitate de proprietar al apartamentului închiriat, trebuie să prezinți următoarele documente:
  • act de identitate;
  • extras de carte funciară de informare actualizat;
  • certificatul energetic.
De asemenea, pentru înregistrarea contractului de închiriere la Administrația Financiară ai nevoie de:
  • actele de identitate ale locatorului si locatarului;
  • contractul de închiriere in 3 exemplare;
  • formularul tip pentru Declarația 200(pentru impozitul pe venit) in 2 exemplare;
  • timbru fiscal.
Atunci când îți închiriezi apartamentul, există o serie de obligații financiare pe care acest proces îl presupune:
  • taxa pentru eliberarea certificatului de performanță energetică a apartamentului închiriat;
  • comisionul agenției imobiliare;
  • impozitul anual pe veniturile obținute din închirierea de bunuri imobile.

Acest site foloseste cookies! Continuarea navigarii implica acceptarea lor. Afla mai mult.