Ghid juridic

1. Ce este piata imobiliara?

sus
În România sectorul imobiliar reprezintă unul din principalele motoare ale economiei post-revoluţionare, sectorul cel mai dinamic şi mai atractiv, cu creşteri spectaculoase, dar prăbuşiri răsunătoare.

Piaţa imobiliară, ca parte a economiei de piaţă, cuprinde totalitatea tranzacţiilor cu bunuri imobile, tranzacţii care presupun transferuri de proprietate sau drepturi de folosinţă asupra bunurilor imobile în schimbul unor sume de bani. De asemenea, cuprinde bunurile imobile tranzacţionate, agenţii economici care funcţionează în cadrul pieţei şi activităţilor pe care le desfăşoară.

 
Piaţa imobiliară românească a început să se dezvolte imediat după Revoluţia din 1989 când primele două guverne democrate au adoptat două legi de importanţă majoră: Legea 18/1991 a Fondului Funciar care a transformat 82% din terenul agricol aflat în proprietatea statului în proprietate privată şi Legea 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, lege care prevedea vânzarea locuinţelor din fondul de stat către cei care le ocupau de facto, lucru care a transformat peste 80% din chiriaşii ţării în proprietari.

2. Care sunt etapele pietei imobiliare in Romania?

sus
De-a lungul timpului, piaţa imobiliară a cunoscut mai multe etape, după cum urmează:
  1. Etapa de început (preistoria) care corespunde primilor ani de după revoluţie, când imobiliarele erau necunoscute atât pentru vânzătorii şi pentru cumpărătorii de pe piaţă, cât şi pentru practicanţii acestei profesii. În această etapă a pieţei imobiliare au luat naştere primele agenţii imobiliare care, la rândul lor, au determinat apariţia primelor elemente primitive de promovare imobiliară.
  2. Etapa de creştere este reprezentată de acea perioadă în care tot mai multe persoane se implică ca agent economic în piaţa imobiliară. În această perioadă numărul agenţiilor imobiliare creşte, apare concurenţa la nivelul acestora şi se dezvoltă publicitatea imobiliară.
  3. Etapa de vârf corespunde boom-ului imobiliar din anii 2006-2008, perioadă în care se încheiau tranzacţii imobiliare „la secundă”, ajutate de un sistem bancar inconştient şi „darnic”. Preţurile imobilelor au atins maxime absolute în comparaţie cu perioada anterioară, atât la vânzare, cât şi la închiriere. În această perioadă numarul agenţiilor imobiliare a explodat, ajungând, de exemplu la nivelul Clujului la un număr de aproximativ 400 de agenţii imobiliare.
  4. Etapa de declin este perioada în care criza imobiliară a tăiat semnificativ numărul agenţiilor imobiliare. În această etapă s-a restabilit raportul de forţe pe piaţa imobiliară. Datorită diversificării ofertei, perfecţionării personalului, superspecializarea, specialiştii câştigă tot mai mult din cota de piaţă, iar diletanţii sunt înlăturaţi.
  5. Etapa de relansare este o etapă care începe să prindă contur şi este aceea a specialiştilor, a agenţiilor imobiliare acreditate prin lege, a agenţilor imobiliari specializaţi, a unei pieţe imobiliare condusă de principii corecte bazate pe câştig reciproc faţă de toţi clienţii, partenerii şi colaboratorii.

3. Cum s-a dezvoltat piata imobiliara Clujeana?

sus
Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca are particularităţile ei bazate pe realităţi geografice şi istorice. Astfel, facem cunoscut faptul că oraşul Cluj-Napoca este cel mai mare oraş din Ardeal, populaţia acestuia depăşind 320000 de locuitori în mod obişnuit, iar pe parcursul anului universitar, populaţia oraşului ajunge la aproximativ 400000 de locuitori. Oraşul Cluj-Napoca este situat pe valea râului Someş, are o înfăţişare compactă, structură radial-concentrică, cartierele oraşului gravitând în jurul centrului, centru din care pleacă arterele importante ale oraşului.

 
Aşezarea geografică şi aspectul au oferit posibilităţi limitate de dezvoltare imobiliară, Clujul fiind practic mărginit de dealuri la nord şi la sud, iar la est şi vest sunt prezente zonele industriale şi ale comunelor vecine (Apahida şi Floreşti) care au restrâns aria de urbanizare. Drept urmare, cartierele noi care s-au dezvoltat sunt mai degrabă prelungiri ale cartierelor deja existente şi nu structuri cu funcţiuni administrativ-teritoriale proprii. Un alt criteriu care a determinat limitarea anterior precizată este existenţa unui centru istoric, cu clădiri vechi, având importanţă istorică, culturală şi arhitecturală, centru care în astfel de condiţii beneficiază de politică de protejare şi conservare, determinând astfel limitări în ceea ce priveşte dezvoltarea de construcţii noi în cadrul ariei protejate. Un alt factor important este prezenţa aeroportului în interiorul oraşului, fapt ce a determinat diminuarea interesului dezvoltatorilor imobiliari pentru zona Someşeni. Diminuarea interesului pentru această zonă este determinată de imposibilitatea ridicării imobilelor cu mai multe etaje.

Piaţa imobiliară clujeană prezintă înafara zonei centrale o zonă culturală prin excelenţă determinată de prezenţa principalelor instituţii de învăţământ şi de cultură locale (universităţi, teatre, muzee, biblioteci etc). În Cluj-Napoca există cartiere sau zone din cadrul acestora care sunt percepute de conştiinţa locală ca aparţinând unor anumite comunităţi sociale sau culturale. De exemplu, cartierul Andrei Mureşanu este perceput ca fiind un cartier exclusivist al Clujului. Este considerat astfel, atât de specialiștii imobiliari, cât şi de oamenii de rând, fiind astfel perceput ca cel mai bun cartier al Clujului şi un cartier al intelectualităţii clujene unde vecinătatea unor oameni importanţi a adus un plus de valoare şi locuinţelor, materializat în preţurile cele mai ridicate de pe piaţa imobiliară clujeană. La polul opus se situează cartierele muncitoreşti, cu imobile din perioada comunistă cum sunt: Mănăştur, Mărăşti, Grigorescu, Gheorgheni şi cartierele industriale Bulgaria şi Iris.

Piaţa imobiliară clujeană a fost influenţată şi de realităţile economico-sociale. Există la nivel local o particularitate care a atins standardul de fenomen naţional, cu implicaţii economice şi sociale majore, respectiv fenomenul CARITAS. Acesta a determinat accelerarea ritmului pe piaţa imobiliară, Clujul fiind pentru o bună perioadă de timp cel mai scump oraş al ţării în ceea ce priveşte preţul imobilelor, dar şi costul impus de nivelul de trai. Preţurile din Cluj-Napoca şi Bucureşti s-au aliniat târziu, în etapa de boom imobiliar, atunci când capitala a preluat supremaţia şi de atunci nu a mai cedat-o. Astfel, Cluj-Napoca a rămas cel mai scump oraş din ţară în ceea ce priveşte preţurile imobilelor, însă după capitala României.

4. Care sunt cartierele orasului Cluj-Napoca?

sus
Oraşul Cluj-Napoca se întinde pe o suprafaţă de aproximativ 179,5 km² şi în prezent este structurat în 20 de cartiere. Cartierele Clujului sunt următoarele: 
  • Andrei Mureșanu
  • Becaș
  • Borhanci
  • Bună Ziua
  • Bulgaria
  • Central
  • Dâmbul Rotund
  • Europa
  • Făget
  • Gheorgheni
  • Grigorescu
  • Gruia
  • Între Lacuri
  • Iris
  • Mărăști
  • Mânăștur
  • Plopilor
  • Sopor
  • Someșeni
  • Zorilor
În vecinătatea Clujului sunt câteva comune care s-au dezvoltat foarte bine din punct de vedere imobiliar şi care, cu siguranţă, în perioada ce va urma vor deveni cartiere ale oraşului Cluj-Napoca. Aceste comune sunt: Floreşti, Baciu, Apahida. Ele au fost urbanizate ca urmare a construţíei masive de ansambluri rezidențíale, fapt ce a determinat deschiderea de centre comerciale, sanitare etc.

5. Ce sunt bunurile imobile si de cate feluri sunt?

sus
Bunurile imobile sunt lucruri care au o aşezare fixă, stabilă şi care, aşadar, nu pot fi mutate dintr-un loc în altul, fără să-şi piardă destinaţia iniţială sau identitatea. Aceasta este definiţia juridică generală a bunurilor imobile. Bunurile imobile sunt clasificate astfel: bunuri imobile prin natura lor, prin destinaţia lor sau prin obiectul lor.

Bunurile imobile la care ne vom referi si care sunt obiectul raportului juridic de consiliere imobiliară sunt cele imobile prin natura lor. Acestea sunt:
  • apartamente de locuit (garsoniere sau apartamente cu una sau mai multe camere);
  • case şi vile;
  • cabane şi alte construcţii de utilizare provizorie;
  • terenuri;
  • spaţii de birouri;
  • spaţii de funcţiune comercială;
  • spaţii de producţie şi de depozitare;

6. Care sunt elementele caracteristice ale apartamentelor?

sus
Elementele caracteristice ale apartamentelor:
Poziţionarea pe hartă este unul din elementele caracteristice ale apartamentelor şi este reprezentat în princiupal de cartierul, zona, strada în care este situat imobilul. Poziţionarea pe hartă determină primul criteriu de selecţie al apartamentelor. Un apartament care beneficiază de avantajul poziţionării este mai apreciat, mai căutat şi mai scump faţă de un apartament identic ca şi construcţie, însă care nu beneficiază de o poziţionare favorabilă. Când ne referim la avantajele poziţionării facem referire la faima zonei respective, la accesul la şcoli, biserici, mijloace de transport, magazine, parcuri, terenuri de sport etc.

Ca şi elemente caracteristice importante ale bunurilor imobile sunt şi suprafaţa şi numărul de încăperi. Suprafaţa unui imobil este de două tipuri: suprafaţa utilă şi suprafaţa construită. Diferenţa dintre suprafaţa utilă şi cea construită a unui apartament este cuprinsă între 10 şi 15%. Astfel, suprafaţa construită este mai mare faţă de cea utilă.

Un alt element caracteristic al imobilelor este compartimentarea interioară. Astfel, în ceea ce priveşte apartamentele, ele pot fi decomandate ceea ce inseamnă că accesul către oricare din camerele imobilului nu se face traversănd o altă cameră, sau semidecomandate ceea ce înseamnă opusul, respectiv accesul la una sau mai multe camere se face traversând una din camere.

Poziţionarea unui apartament într-un imobil este un alt element caracteristic care constă în poziţionarea pe etaj sau pe etaje a apartamentului. De regulă, apartamentele situate la parter sau la ultimul etaj au un uşor dezavantaj faţă de cele situate la etajele intermediare. Pe de altă parte, apartamentele situate la etajele superioare pot beneficia de privelişti deosebite, fapt care poate deveni un atuu al imobilului.

 
Starea tehnică a imobilului, respectiv starea imobilului la interior şi exterior, starea instalaţiilor electrice şi sanitare, starea finisajelor, alte îmbunătăţiri aduse imobilului sunt şi ele elemente caracteristice ale apartamentelor.
 
Alte elemente caracteristice sunt amplasarea apartamentului în funcţie de punctele cardinale şi amplasarea faţă de stradă.

7. Cum se clasifica imobilele de tip apartament?

sus
  1. Garsoniere
    • confort 3: au suprafaţa de 11 mp, baie comună pe nivel, bucătărie de tip oficiu, fără balcon;
    • cameră de cămin: are suprafaţa de 18 mp, baie proprie, bucătărie comună, fără balcon.
    • Confort 2: au suprafaţa de 22 mp, baie proprie, bucatarie proprie, fără balcon.
    • Confort 1: au suprafaţa de 24-28 mp, baie proprie, bucătărie proprie, cu balcon.
  2. Apartamente cu 2 camere:
    • Confort 2: au suprafaţa între 28-35 mp, camerele sunt semidecomandate, nu au balcon. Acest tip de apartamente se întâlneşte în cartierele vechi ale Clujului, în blocuri de 4 etaje.
    • Confort 1: au suprafaţa de 44-52 mp, camere decomandate sau semidecomandate, au balcon şi se întâlnesc atât în blocuri cu 4 etaje, cât şi în cele cu 8 sau 10 etaje;
  3. Apartamente cu 3 camere:
    • Confort 2: suprafaţa 40-50 mp, camere semidecomandate, cu sau fără balcon, cu o singură baie;
    • Confort 1: suprafaţa de 65-70 mp, camere decomandate sau semidecomandate, cu 1 sau 2 balcoane, cu 1 sau 2 băi;
  4. Apartamente cu 4 sau mai multe camere:
    • au suprafeţe de peste 80 mp, 1 sau mai multe balcoane, cel puţin 2 băi.
  5. Penthouse-uri:
    Sunt locuinţe de lux, nou apărute pe piaţa imobiliară românească, situate la ultimul etaj al construcţiilor noi, cu sau fără scară interioară, cu suprafeţe generoase (asemănătoare caselor);

 Această clasificare este aplicabilă doar locuinţelor vechi, clasificare diferită faţă de cea a imobilelor noi. 

8. Cum se caracterizeaza imobilele de tip casa sau vila?

sus
În limbaj imobiliar o vilă este o casă mai specială, cu un grad mai ridicat de confort, dar care, conform definiţiei din Dicţionarul Explicativ al Limbii Române este o casă care beneficiază de grădină şi este plasată în mediul rural sau în zona staţiunilor turistice fiind astfel imposibil de găsit în oraşul Cluj-Napoca.

Elementele caracteristice ale caselor şi vilelor sunt poziţionarea pe hartă, suprafaţa utilă şi cea construită, suprafaţa terenului şi amprenta la sol, frontul stradal (deschiderea la drumul de acces al parcelei de teren pe care este construită casa), vecinătăţi (construcţii în zonă şi starea acestora, panorama, zonă împădurită, lacuri etc), numărul de niveluri, starea tehnică (starea acoperişului şi al construcţiilor anexe etc), alte elemente (distanţa faţă de construcţiile vecine, grad de intimitate, trafic, zgomot etc).

9. Care sunt caracteristicile terenurilor?

sus
După destinaţia lor terenurile pot fi terenuri de construcţii sau terenuri agricole (arabil, păduri, păşuni, fâneţe). După destinaţia terenurilor de construcţii, acestea se împart în terenuri pentru construcţii de locuinţe, pentru construcţii industriale, pentru construcţii comerciale sau birouri, terenuri de sport, parcuri, construcţii de cult, monumente istorice etc.

După starea generală, terenurile de construcţii pot fi amenajate (nivelate, cu utilităţi trase la marginea parcelei, cu acces la un drum practicabil stradă sau drum de servitute) sau neamenajate (terenuri situate în pantă, fără utilităţi trase, care necesită lucrări de terasare, consolidare, şi nivelare ce se traduc în costuri suplimentare).

Elementele caracteristice ale terenurilor sunt poziţionarea pe hartă (foarte importantă pentru că, în funcţie de poziţia parcelei şi de reglementările PUG¹ putem afla ce tip de construcţie se poate dezvolta pe parcela respectivă), suprafaţa şi forma parcelei, frontul stradal (cu cât frontul stradal este mai mare, cu atât creşte valoarea parcelei respective), utilităţile şi preţul.

¹PUG = Planul Urbanistic General este documentul elaborat de către autorităţile publice locale şi cuprinde reglementări legate de suprafaţa de teren cuprinsă în intravilanul localităţii respective, tipurile de terenuri şi modul de utilizare al acestora, delimitarea zonelor construibile şi zonelor protejate etc.

10. Cum se caracterizeaza spatiile de birouri?

sus
Spaţiile de birouri folosesc desfăşurării de activităţi diverse, altele decât cele comerciale sau de producţie. Spaţiile de birouri cuprind clădirile dedicate, de tip business center, dar şi bunuri imobile cu alte funcţiuni (imobile de locuit) transformate în spaţii de birouri, de tip apartament sau casă.

Clasificarea clădirilor de birouri:
 În lipsa unui sistem propriu de clasificare, în practică se foloseşte sistemul american BOMA (Building Owners and Managers Association) de clasificare a clădirilor de birouri. În funcţie de caracteristicile acestora, clădirile de birouri pot fi de clasa A, B sau C.

Clădirile de birouri Clasa A trebuie să îndeplinească următoarele criterii:
  • poziţionare centrală sau în cadrul unui centru de afaceri;
  • suprafaţa totală de cel puţin 10000 de metri pătraţi, respectiv cel puţin 1000 de metri pătraţi utili pe nivel;
  • raportul între suprafaţa utilă şi cea construită de cel puţin 85%;
  • compartimentare uşoară (flexibilă) care să permită recompartimentări la cerere;
  • finisaje de cea mai înaltă clasă, inclusiv cablaje;
  • servicii de supraveghere şi pază;
  • servicii de curăţenie;
  • locuri de parcare (cel puţin un loc de parcare la 100-150 de metri pătraţi);
  • restaurant;
  • sistem automat de administrare care comandă încălzirea, aerul condiţionat, iluminarea, securitatea etc;

Clădirile de birouri clasa B pot avea cel mult 2 elemente lipsă din cele caracteristice clădirilor clasa A, iar clădirile de birouri clasa C pot avea mai mult de 2 elemente lipsă din cele caracteristice clădirilor clasa A.

Elementele caracteristice ale spaţiilor de birouri sunt poziţionarea (spaţii individuale sau în cadrul clădirilor de birouri), suprafaţa, compartimentările interioare, utilităţi (faţă de cele obişnuite sunt reţelele, climatizarea etc) şi preţul;

11. Care sunt caracteristicile spatiilor comerciale?

sus
Spaţiile comerciale se definesc ca fiind acele bunuri imobiliare, exploatabile din punct de vedere comercial, în cadrul cărora se prestează activităţi comerciale.

 
În funcţie de activitatea prestată în cadrul spaţiului respectiv, spaţiile comerciale pot fi: spaţii comerciale de tip magazin (cu mărfuri alimentare sau nealimentare), spaţii comerciale de prezentare (de tip showroom), spaţii comerciale pentru prestarea unor servicii (sedii de bănci, agenţii de turism, farmacii, clinici medicale, case de schimb valutar etc), spaţii comerciale de alimentaţie publică şi distracţii (restaurant, baruri, cluburi, săli de fitness, bowling, biliard etc) şi centre comerciale (construcţie sau ansamblu de construcţii cu funcţiuni în special comerciale, dar şi oferirea de servicii complete clienţilor).

Elementele caracteristice ale spaţiilor comerciale sunt:
  • poziţionarea (în zone comerciale din centre ale oraşelor sau din centrele de cartier ale marilor oraşe, de-a lungul arterelor principale din oraş, în zone restrânse ale cartierelor servind un număr limitat de clienţi - magazine alimentare de cartier);
  •  suprafaţa totală şi suprafaţa sălii de vânzare (un spaţiu comercial, în afara spaţiului destinat vânzării efective, cuprinde şi alte birouri, depozite şi anexe care au funcţiune comercială, dar care sunt necesare desfăşurării în cele mai bune condiţii a activităţilor din cadrul magazinului respectiv);
  • deschiderea stradală se măsoară asemeni frontului stradal al caselor şi terenurilor în metru liniar;
  • vadul comercial (generat de poziţia spaţiului respectiv într-o anumită zonă sau în cadrul unui centru comercial; tot aici întâlnim un alt element specific spaţiilor comerciale: traficul pietonal sau auto);

12. Prin ce se caracterizeaza spatiile industriale?

sus
Spaţiile industriale sunt spaţiile în care se realizează activităţi productive sau de depozitare, fiind situate în zonele industriale ale oraşelor, sau la marginea oraşelor, de-a lungul arterelor principale care conferă posibilitate de acces pentru traficul greu.

Spaţiile industriale pot fi clădiri de producţie (dispuse pe unul sau mai multe etaje), hale industriale (pe structură uşoară sau grea), ferme, platforme industriale etc.

Elementele caracteristice ale spaţiilor industriale sunt: poziţionarea, suprafaţa totală şi utilă, suprafaţa de teren de manevră, depozitare sau parcare, înălţimea utilă, acces trafic greu şi CFR, facilităţi (rampă, pod rulant, lift de marfă, curent trifazic).

13. Care este regimul de TVA la vanzarea constructiilor?

sus
Conform Codului Fiscal vânzarea constructiilor (apartamente, garsoniere, duplexuri, case) și a terenurilor pe care acestea sunt construite reprezintă o operațiune scutită de TVA, însa scutirea nu se aplică in cazul vânzarii construcțiilor noi și terenurilor construibile.

Vânzarea unei construcții noi este acea vânzare care are loc cel târziu pâna la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări sau utilizări a construcției. Astfel, dacă un constructor a terminat lucrările unui bloc în cursul anului 2016, vânzările apartamentelor din acel bloc în anii 2016 și 2017 intră în sfera de impozitare a TVA, deoarece construcția este considerată nouă, iar pentru vânzările acelorași imobile în anul 2018 se poate aplica scutirea de TVA.

Terenul construibil este definit ca fiind orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, potrivit legislației în vigoare. Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, este oferită de certificatul de urbanism.

14. Ce este cota redusa de TVA si cand se aplica?

sus
Cetățenii români sau străini care cumpără proprietăți imobiliare pe teritoriul României a căror valoare nu depășește 450000 de lei (aproximativ 100000 de Euro), beneficiază de o cotă de TVA redusă de 5%.

 
În cazul persoanelor fizice, cota redusă de TVA se aplică pentru locuințele care au o suprafața utilă de maximum de 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește valoarea de 450000 lei, exclusiv taxa pe valoare adaugată. De asemenea, terenul pe care este construită casa nu trebuie să aibă o suprafată mai mare de 250 mp, incluzând și amprenta la sol a locuinței.

Anexele gospodăreşti la care face referire legiuitorul sunt: Construcţiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite să adăpostească activităţi specifice, complementare funcţiunii de locuire, care, prin amplasarea în vecinătatea locuinţei, alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcţională distinctă.

În categoria anexelor gospodăreşti, de regulă în mediul rural, sunt cuprinse: bucătării de vară, grajduri pentru animale mari, pătule, magazii, depozite şi altele asemenea, În mod similar, sunt asimilabile noţiunii de anexe gospodăreşti şi garajele, serele, piscinele şi altele asemenea.

Orice persoana poate achiziționa o singură locuință cu o cotă redusă de TVA de 5%, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
  • în cazul persoanelor necăsătorite: să nu fi deținut și să nu dețină nici o locuință în proprietate pe care să o fi achițizonat cu cota redusă de TVA de 5%;
  • în cazul persoanelor căsătorite: soțul sau soția sa nu fi deținut și sa nu dețină, fiecare sau împreună, nici o locuință în proprietate pe care a/au achiziționat-o cu cota redusă de TVA de 5%.
Pentru a se putea aplica TVA-ul redus de 5%, cumpărătorul sau cumpărătorii daca este vorba despre persoanele căsătorite trebuie să încheie o declarație pe proprie raspundere, autentificată de un notar public, din care să rezulte că va utiliza imobilul achiziționat conform destinației prevăzute de lege, respectiv cea de locuință personală și că indeplinește condițiile impuse de Codul Fiscal, amintite mai sus.

În ceea ce priveşte locurile de parcare, pentru a putea aplica asupra preţului cota redusă de TVA de 5% trebuie să reprezinte operaţiuni unitare cu vânzarea-cumpărarea apartamentelor, caselor, adică să fie achiziţionate împreună şi concomitent.

15. Ce este taxarea inversa si cand se aplica?

sus
Începând cu data de 1 ianuarie 2016, pentru vânzarea clădirilor, părților de clădiri și terenuri de orice fel de către o persoană juridică plătitoare de TVA către o altă persoană juridică plătitoare de TVA se aplică regimul de taxare inversă. Prin taxarea inversă se întelege că vânzarea va avea loc fără plata TVA.

Astfel, când vânzarea are loc între două persoane înregistrate ca plătitori de TVA, factura fiscală se va emite fară TVA cu mențiunea pe factură că se aplică regimul de taxare inversă. Măsura de taxare inversă se poate aplica doar daca valoarea facturii este mai mare de 22500 lei.

16. Cand devine o persoana fizica platitoare de TVA in urma vanzarii de bunuri imobile?

sus
Persoanele fizice care realizează venituri cu caracter de continuitate din vânzarea construcțiilor și/sau terenurilor, venituri ce depășesc plafonul de 65000 Euro, adică 220000 lei, au obligația înregistrării la Administrația Financiară în categoria persoanelor plătitoare de TVA, dacă persoana fizică realizează mai mult de o tranzacție în cursul unui an calendaristic. Deși prima tranzacție este considerată ocazională, dacă va avea loc și a doua tranzacție în cursul aceluiași an, prima tranzacție nu va fi impozitată, dar va fi luată în considerare la calculul plafonului de TVA de 65000 Euro.

Situaţie excepţională:
 Dacă o persoană fizică vinde în acelaşi an mai multe proprietăţi personale dobândite prin mijloace diferite, de exemplu una este locuinţă personală şi alta moştenită, nu are obligaţia să se înregistreze la Administraţia Financiară ca persoană fizică plătitoare de TVA. Motivul pentru care legiuitorul scuteste această operaţiune de la plata TVA este faptul că la baza acestuia nu există o operaţiune comercială cu caracter de continuitate, respectiv persoana fizică nu a achiziţionat imobilele special în scopul revânzării pentru obţinere de profit.  

17. Care este valoarea impozitului datorat in urma vanzarii unui imobil?

sus
Orice persoană fizică sau juridică care deţine în proprietate un imobil şi doreşte înstrăinarea acestuia trebuie să achite un impozit provenit din transferul proprietăţilor imobiliare de 3% din valoare ce depăşeşte 450000 lei, adică 100000 euro. Aceasta dispoziţie legislativă este aplicabilă începând cu data de 01.02.2017.

Dispoziţia legală ce reglementează cele precizate mai sus este următoarea:
Ordonanţa de Urgenţă pentru modificarea şi completarea Legii 227/2015 privind Codul Fiscal, art. 9 „La transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii, contribuabilii datorează un impozit care se calculează prin aplicarea cotei de 3% asupra venitului impozabil. Venitul impozabil se stabileşte prin deducerea din valoarea tranzacţiei a sumei neimpozabile de 450000 lei.”

Astfel, începând cu data de 01.02.2017 vânzătorii au obligaţia achitării impozitului provenit din transferul proprietăţilor imobiliare de 3% din valoare ce depăşeşte 450000 lei, adică 100000 euro.

18. Cum se pot vinde imobilele achizitionate sub incidenta legii 10/2001?

sus
Aceste imobile pot fi înstrăinate dacă a trecut un termen de 10 ani de la data dobândirii lor și dacă se obține de la Primărie o adeverință care să indice acest aspect.

 
Adeverința este solicitată doar de către anumite birouri notariale, fapt pentru care, clientul poate solicita departamentului juridic să contacteze notarul public și să afle dacă este necesară sau nu această adeverință pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Dacă este necesară, vânzătorul va trebui să pună la dispoziția notarului public, la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, adeverinta în original.

Adeverința se eliberează de către Primăria din circumscripția teritorială a imobilului pentru care se solicită, în termen de maxim 45 de zile de la data înregistrării cererii.

19. Cum se pot vinde imobilele monumente istorice?

sus
Proprietarii care dețin în proprietate imobile monumente istorice și intenționează să le înstrăineze, trebuie să se adreseze serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor cu o cerere însoțită de acte anexe. Această instituție are drept de preempțiune (întâietate la cumpărarea monumentelor istorice). În acest sens, va elibera o adeverință privind exercitarea dreptului de preempțiune.

În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preempțiune, vor emite în termen de 30 de zile câte o adeverință privind refuzul de cumpărare al imobilului. În acest caz, dreptul se transferă autoritaților publice locale care il pot exercita in maximum 15 zile (Consiliul Județean și Primaria). Și aceste două instituții vor elibera, la rândul lor, adeverințe privind poziția lor în vederea exercitării dreptului de preempțiune.

Doar după obţinerea celor 3 înscrisuri părțile se pot prezenta la notar în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Cele 3 adeverințe trebuie prezentate în original notarului public la data stabilită pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare. Adeverințele au valabilitate doar pentru tranzacția imobiliară pentru care au fost solicitate. Nu sunt valabile adeverințele eliberate pentru o tranzacție imobiliară anterioară.

20. Se poate Cesiona un antecontract de vanzare-cumparare?

sus
În această situație există două variante:
  1. Se cesionează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub semnatură privată
  2. Se cesionează o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare în formă autentică
Întotdeauna, cesiunea antecontractului autentic de vanzare-cumpărare se face în aceeași formă în care a fost încheiat antecontractul, respectiv în formă autentică. Astfel, dacă promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată sub semnătura privată, cesiunea acesteia se face sub semnatură privată sau în formă autentică, iar dacă a fost încheiată în formă autentică, aceasta este forma obligatorie pe care trebuie să o îmbrace și cesiunea. 

Cesiunea unei promisiuni de vânzare-cumpărare reprezintă acea convenție prin care promitentul-cumparator cedează drepturile și obligațiile dobândite prin promisiunea de vânzare-cumpărare către o altă persoană denumită cesionar, în schimbul unui preț al cesiunii și doar cu acordul expres al promitentului-vânzător cedat.

Dacă cesiunea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare nu se face în forma în care a fost incheiat, sau dacă nu este obţinut acordul scris al promitentului-vânzător, cesiunea nu este productivă de efecte.

Acordul promitentului-vânzător cu privire la cesiune poate rezulta din însăși promisiunea de vânzare-cumpărare dacă există o clauză care specifică faptul că promitentul-vânzător este de acord cu cesiunea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea de vânzare-cumpărare de către promitentul-cumpărător în favoarea unei alte persoane fizice sau juridice, sau dacă promitentul-vânzător va contrasemna actul de cesiune.

21. Cum vindem un imobil ipotecat ca urmare a unui credit Prima Casa?

sus
Dacă imobilul este ipotecat ca urmare a unui credit "Prima Casă" sunt necesare următoarele documente:
  • Acord înstrăinare imobil de la banca creditoare si de la Fondul de Garantare;
  • Dacă nu au trecut cei 5 ani de interdicție de înstrăinare conform creditului Prima Casă, de la Fondul de Garantare trebuie obținut un "Acord de înstrăinare" - termen de eliberare de 30 zile;
  • Acord radiere ipotecă după stingerea soldului de la banca creditoare;
  • Sold rămas și Cod IBAN;
  • de la Fondul de Garantare trebuie obținut un "Acord de radiere ipotecă" - termen de eliberare maxim 30 de zile;

22. Cum vindem un imobil ipotecat ca urmare a unui credit ipotecar?

sus
Dacă imobilul este ipotecat ca urmare a unui credit ipotecar, sunt necesare următoarele documente:
  • Acord de înstrăinare imobil din partea băncii creditoare (termen de eliberare aprox 10 zile)
  • Acord de radiere ipotecă după stingerea soldului
  • Sold ramas și Cod IBAN 
Aceste imobile ipotecate, asemenea celorlalte imobile libere de sarcini, pot fi înstrăinate atât unor cumpărători care achită cu venituri provenind din surse proprii, cât și unora care achită prin credit bancar.

23. Ce demersuri trebuie sa fac daca vreau sa cumpar un imobil ipotecat?

sus
Dacă imobilul ipotecat urmează să fie cumpărat cu venituri provenite din surse proprii:
  • vânzătorul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului și a notarului public documentele de la punctul 4.1., după caz (cele care privesc ipoteca prin credit Prima Casă sau ipotecar);
  • dacă părțile au pus la dispoziția notarului public actele precizate, pot să încheie antecontract autentic de vânzare-cumpărare, sau direct contract autentic de vânzare-cumpărare
  • banii ce reprezintă valoarea prețului se virează în contul precizat de banca care are instituită ipoteca. În acest cont poate fi virată întreaga sumă care acoperă stingerea creditului și diferența de preț în alt cont dacă este cazul, sau se virează în contul respectiv întreaga sumă și astfel se stinge creditul, iar diferența de preț rămâne în cont dacă este cazul.
  • în maxim 5 zile de la intrarea banilor în contul băncii care are instituită ipoteca, se stinge creditul și se radiază ipoteca;
  • în câteva zile se obține extrasul CF liber de sarcini pe numele noului proprietar;
Dacă imobilul ipotecat urmează să fie cumpărat prin credit bancar de către cumpărător:
  • vânzătorul trebuie să pună la dispoziția cumpărătorului și a notarului public documentele de la punctul 4.1., după caz (cele care privesc ipoteca prin credit Prima Casă sau ipotecar);
  • pe langă acestea, vânzătorul trebuie să solicite băncii care are instituită ipoteca asupra imobilului un "Acord de instituire a ipotecii de Rang II în favoarea băncii creditoare a clientului cumpărător";
  • aceste documente puse la dispoziția cumpărătorului, împreună cu documentele privind proprietatea asupra imobilului și alte documente solicitate se depun la banca creditoare a cumpărătorului în vederea obținerii creditului bancar (ipotecar sau Prima Casă);
  • în termen de maxim 5 zile banca creditoare primește opinia juridică cu privire la actele depuse.
  • dacă opinia juridică este favorabilă, se poate programa la notar semnarea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare
  • antecontractul autentic de vânzare-cumpărare va cuprinde toate aspectele privind starea juridică a imobilului și se va institui asupra imobilului ipoteca de Rang II în favoarea băncii creditoare a cumparatorului. Avansul, dacă nu atinge valoarea sumei care trebuie restituită bancii creditoare în vederea stingerii creditului se va achita direct vânzătorului în numerar sau prin virament bancar, iar în caz contrar suma trebuie virată în contul băncii care are instituită ipoteca de Rang I.
  • Dacă nu se semnează antecontract autentic de vânzare-cumpărare, părțile pot semna contract autentic de vânzare-cumpărare;
  • Banii se virează în contul precizat de banca care are instituită ipoteca de Rang I. Poate fi virată în acest cont fie întreaga sumă care acoperă stingerea creditului iar diferența în alt cont, fie se virează în contul respectiv întreaga suma și astfel se stinge creditul, iar diferența rămâne în cont;
  • după intrarea banilor în contul băncii care are instituită ipoteca de Rang I, în maxim 5 zile se stinge creditul și se radiază ipoteca;
  • în câteva zile se obține extrasul CF liber de sarcini pe numele noului proprietar.

24. Ce este contractul de intermediere?

sus
Intermedierea reprezintă contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract. Contractul de intermediere este reglementat expres de Codul Civil, în articolele 2096-2102.

 
Contractul de intermediere se poate clasifica în funcție de tipul de contract care se va încheia la finalul intermedierii: de închiriere sau de vânzare-cumpărare.

Astfel, în situația în care părțile urmăresc ca finalitate încheierea unui contract de închiriere al unui imobil, contractele de intermediere sunt clasificate în: contracte de intermediere cu proprietarul (Locatorul) respectiv contracte de intermediere cu chiriașul (Locatarul).

În situația în care părțile urmăresc încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare, contractul de intermediere se va încheia cu vânzătorul (proprietarul) respectiv cu cumpărătorul. 

Contractele de intermediere, indiferent de tipul acestora, pot fi încheiate atât cu persoane fizice, cât și cu persoanele juridice.

Indiferent de felul contractului care se urmărește a se încheia, agentul imobiliar are obligația de a semna contractul de intermediere cu toate părțile, înainte de orice demersuri în vederea semnării contractelor de închiriere, respectiv contractelor de vânzare-cumpărare. 

25. Ce este contractul de inchiriere si cand se incheie?

sus
Contractul de închiriere reprezintă contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie. Contractul de închiriere este reglementat expres de articolele 1777-1823 Cod Civil, respectiv de articolele 1824-1835 Cod Civil (care prevăd regulile speciale aplicabile în cazul închirierii locuințelor).

După ce părțile contractante se pun de acord cu privire la toate datele esențiale ale contractului, acestea se prezintă la sediul agenției imobiliare, având asupra lor actele de identitate, în vederea încheierii contractului de închiriere. Agenția imobiliară dispune de un model de contract de închiriere însă părțile sunt libere, în limita prevederilor dispozițiilor legale, să negocieze orice clauze contractuale.

26. Ce reprezinta antecontractul de vanzare-cumparare sau promisiunea de vanzare-cumparare?

sus
Acest tip de contract poartă denumirea de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare și este reglementat de art. 1279 și art. 1669 Cod Civil. Antecontractul de vânzare-cumpărare se poate clasifica în: antecontract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată și antecontract autentic de vânzare-cumpărare. Indiferent de tipul antecontractului, pentru a se putea încheia este nevoie ca părțile să aducă acte de identitate, actul de dobândire, precum și date esențiale privind tranzacția ce urmează a fi încheiată.

De asemenea, părțile trebuie să prezinte certificatele de căsătorie sau de divorț, după caz, precum și în situația divorțului vânzătorilor, actul de partaj pentru a verifica cui i-a fost atribuit bunul. În situația antecontractului autentic de vânzare-cumpărare este nevoie să existe un extras de Carte funciară de informare nu mai vechi de 30 de zile, extras care se poate comanda prin intermediul biroului notarial unde urmează să se încheie antecontractul, cu 4 zile lucrătoare anterior datei stabilite pentru semnarea antecontractului autentic de vânzare-cumpărare.

27. Ce este contractul autentic de vanzare-cumparare si cand se incheie?

sus
Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Contractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil se încheie obligatoriu în formă autentică, în fața notarului public. Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat expres de art. 1650-1762 Cod Civil.

Pentru semnarea unui contract de vânzare-cumpărare este necesar să fie comandat un extras de Carte Funciara de autentificare, extras care este eliberat în termen de 4 zile lucrătoare. De asemenea, în plus față de actele necesare pentru semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, este necesar ca părțile să aducă adeverință de la asociația de proprietari, adeverintă de la Electrica, adeverință de la E-on Gaz, certificat fiscal de la Primărie (valabil 30 de zile), certificat energetic, (valabil 10 ani), adeverintă de la Primărie dacă imobilul a fost cumpărat sub incidenta Legii 10/2001, dacă este cazul, adeverințe de la: Ministerul Culturii și Cultelor, Primărie si Consiliul Județean privind exercitarea dreptului de preempțiune (întâietate la cumpărare), dacă imobilul este monument istoric.

28. Care sunt demersurile post tranzactionale ale vanzatorilor, cumparatorilor si locatorilor?

sus
În termen de maxim 30 de zile de la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, părțile trebuie să se prezinte la primăria din circumscripția teritorială a imobilului în vederea:
  • scoaterii din evidență a imobilului, de către vânzător
  • declararea intrării imobilului în proprietate, demers ce trebuie făcut de cumpărător

Pentru declararea sau scoaterea din evidență a imobilului, părțile trebuie să completeze un model de declarație și să anexeze copia contractului autentic de vânzare-cumpărare, copia certificatului de performanță energetică și copia cărții de identitate. Modelul de declarație se poate descărca de pe site-ul primăriei sau se găsește la ghişeul primăriei.

În cazul contractelor de închiriere, în termen de 15 zile de la data semnării contractului, proprietarul persoană fizică are obligaţia de a se prezenta în faţa Administraţiei Finanţelor Publice locale cu 3 exemplare originale ale contractelor de închiriere în vederea înregistrării acestora.

29. Ce este PUG-ul?

sus
PUG – Planul Urbanistic General
  • este planul de amenajare a teritoriului şi de dezvoltare a localităţilor.
PUG-urile cuprind analiza, reglementările şi Regulamentul Local de Urbanism pentru întreg teritoriul administrativ al unităţii de bază, atât din intravilan, cât şi din extravilan.

Reglementările pe termen scurt pe care le include PUG-ul se referă la stabilirea şi delimitarea teritoriului intravilan în relaţie cu teritoriul administrativ al localităţii, stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan, zonificarea funcţională, corelată cu organizarea reţelei de circulaţie, delimitarea zonelor afectate de servituţi publice; modernizarea şi dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare, stabilirea zonelor istorice protejate şi de protecţie a monumentelor istorice, formele de proprietate şi circulaţia juridică a terenurilor, precum şi precizarea condiţiilor de amplasare şi conformitate a volumelor construite, amenajate şi plantate.

Reglementările pe termen mediu şi lung pe care le include PUG-ul se referă la evoluţia în perspectivă a localităţii, direcţiile de dezvoltare funcţională în teritoriu şi traseele coridoarelor de circulaţie şi de echipare prevăzute în planurile de amenajare ale teritoriului naţional, zonal şi judeţean.

30. Ce este PUZ-ul?

sus
PUZ – Planul Urbanistic Zonal
  • este planul care are caracter de reglementare specifică detaliată a dezvoltării urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funcţiunile: locuire, servicii, producţie, circulaţie, spaţii verzi, instituţii publice etc) şi asigură corelarea dezvoltării urbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localităţii din care face parte.
Prin PUZ se stabilesc obiectivele, acţiunile, priorităţile, reglementările de urbanism (permisiuni şi restricţii) necesare a fi aplicate în utilizarea terenurilor şi conformarea construcţiilor din zona studiată (PUZ-ul reprezintă o fază premergătoare realizării investiţiilor, prevederile acestuia realizându-se etapizat în funcţie de fondurile disponibile).

Problemele abordate în cadrul Planului Urbanistic Zonal sunt: organizarea reţelei stradale, zonificarea funcţională a terenurilor, organizarea urbanistic-arhitecturală în funcţie de caracteristicile structurii urbane, indici şi indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de înălţime, POT, CUT etc), dezvoltarea infrastructurii edilitare, statutul juridic şi circulaţia terenurilor, delimitarea şi protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită, dacă acesta există în zona studiată, măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale şi antropice dacă acestea există în zona studiată, menţionarea obiectivelor de utilitate publică, măsuri de protecţie a mediului ca rezultat al programelor specifice, reglementări specifice detaliate (permisiuni şi restricţii) incluse în Regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului.

31. Ce este PUD-ul?

sus
PUD – Plan Urbanistic de Detaliu
  • este acela care stabileşte normele la nivelul unui subteritoriu, unei străzi, unei pieţe sau a unui grup de terenuri, fiind documentul care specifică parametrii în care se poate realiza o construcţie.
Certificatul de urbanism sau o autorizaţie de construire se acordă numai după consultarea prealabilă a PUD-ului. În cazul în care acesta nu există, instituţia Primăriei este cea care poate solicita întocmirea lui pe bază de PUG şi PUZ.

PUD-ul se întocmeşte, fie când acest lucru este prevăzut în Regulamentul Local de Urbanism (RLU), fie atunci când, din diverse motive, regulamentul nu se poate aplica ca urmare a faptului că anumite proprietăţi ale amplasamentului sunt diferite de cele propuse de RLU.

PUD-uri se întocmesc şi în cazul în care investiţia preconizată diferă de prevederile RLU.
 
Conform legii, PUD-ul este aprobat de Consiliul Local al oraşelor, comunelor sau sectoarelor în cazul Municipiului Bucureşti. PUD-urile nu pot fi aprobate fără avizul Comisiei Tehnice a Primăriei sau, atunci când Primăria nu are o comisie tehnică, de către comisia tehnică de urbanism a Consiliului Judeţean.

Documentul conţine normele care se aplică în cazul unei construcţii: înălţimea maximă, procentul din teren ocupat de construcţie, coeficientul de ocupare a terenului, retragerile minime admise sau destinaţia obiectivului (locuinţe, birouri, comerţ, industrie). Alte avize sunt cele ale furnizorilor locali de utilităţi, cum ar fi Distrigaz, Electrica sau Romtelecom, iar uneori şi avizele de circulaţie sau de mediu.
 
Termenul de valabilitate a unui PUD este de 2 ani.

32. Ce este CUT-ul?

sus
CUT – Coeficient de Utilizare a Terenului
  • exprimă raportul dintre Suprafaţa Construită desfăşurată a tuturor nivelurilor (SD*) şi suprafaţa terenului (S).
* SD – Suprafaţa Construită Desfăşurată a nivelurilor unei construcţii reprezintă suma ariilor secţiunilor orizontale (planurilor) ale tuturor nivelurilor clădirii, delimitate de conturul exterior al anvelopei clădirii.

33. Ce reprezinta POT-ul?

sus
POT – Procentul de ocupare al terenului
  • exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol (SC) şi suprafaţa terenului considerat (S), înmulţit cu 100 (de exemplu: POT = 25%, ceea ce înseamnă că se poate construi pe un sfert din suprafaţa terenului respectiv).
POT-ul generează astfel suprafaţa construită la sol maxim posibilă raportat la suprafaţa terenului. POT-ul se stabileşte în funcţie de destinaţia zonei în care urmează a fi amplasată construcţia în funcţie de condiţiile de amplasare în teren.

34. Ce este RI-ul?

sus
RI – Regim de Înălţime
  • este direct proporţional cu distanţa faţă de construcţiile alăturate.
  • Detaliile legate de regimul de înălţime sunt cuprinse în Proiectul de Autorizare a Construcţiei
Distanţa faţă de imobilele vecine diferă în funcţie de zone. Cu toate acestea, fiecare zonă are reglementate norme minimale ce trebuie respectate de orice nouă construcţie.

În zonele aglomerate, distanţa este necesară pentru a asigura spaţiul privat al locuitorilor, iar înălţimea acestora nu trebuie să umbrească construcţiile vecine. Trebuie ştiut că distanţele nu se calculează faţă de clădirile vecine propriu-zise, ci faţă de limitele de proprietate.

35. Ce reprezinta PAC-ul?

sus
PAC – Proiectul pentru Autorizaţia de Construire

Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (PAC) este un element cheie al procesului de autorizare, alături de Certificatul de Urbanism, acordurile şi avizele stabilite de autoritatea emitentă a Autorizaţiei de Construire.

Pentru obţinerea autorizaţiei de construire trebuie parcurse următoarele 3 etape:

1. Obţinerea Certificatului de Urbanism

Acesta este eliberat de Primăria din circumscripţia teritorială a terenului unde urmează să se realizeze construcţia. În Certificatul de Urbanism sunt precizate toate avizele necesare eliberării autorizaţiei de construire.


2. Obţinerea avizelor necesare autorizării

Dosarul pentru obţinerea acestor avize va cuprinde:
  • cererea tip
  • Certificatul de Urbanism
  • schiţa de amplasament a terenului la scară 1:500
  • schiţa de amplasament a terenului la scară 1:2000
  • schiţa de amplasament cu poziţia casei pe teren
3. Proiectul de autorizaţie cuprinde 3 secţiuni: 

a) proiectul de arhitectură
b) proiectul de rezistenţă
c) proiectul de instalaţii

După finalizarea proiectului de autorizaţie de construire, acesta se depune la Inspecţia de Stat în construcţii (ISC).
Parcurgând aceşti trei paşi se va putea emite autorizaţia de construire.

Pentru eliberarea autorizaţiei de construire sunt necesare următoarele documente:
  • planul de amplasare a terenului în zonă
  • Certificatul de Urbanism
  • toate avizele solicitate prin Certificatul de Urbanism
  • memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectură, rezistenţă şi instalaţii)
  • actele de proprietate asupra terenului
  • proiectul de autorizare compus din: planul de situaţie (cum se amplasează casa în teren), planul fundaţiei elaborat de inginerul de rezistenţă, planuri de arhitectură pentru toate nivelurile construcţiei, planul de învelitoare, secţiune caracteristică, toate faţadele;
  • scara de redactare pentru toate desenele este de 1:10
  • cererea de eliberare a autorizaţiei de construire
  • chitanţa de achitare a taxei de autorizare

36. Ce este suprafata utila?

sus
  • este suma suprafeţelor încăperilor, fără a lua în considerare grosimea pereţilor. Aceasta cuprinde: camera de zi, dormitoarele, băile, WC, duşul, bucătăria, spaţiile de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei.

Nu se includ în suprafaţa utilă: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile, golurile de uşi ale trecerilor cu deschideri până la 1 m, nişele de radiatoare. În cazul locuinţelor duplex, rampa nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.

37. Ce reprezinta suprafata construita desfasurata?

sus
  • este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei. În cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie.
Nu sunt cuprinse în suprafaţa construită desfăşurată suprafeţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

38. Care este diferenta dintre un imobil decomandat si unul semidecomandat?

sus
Imobilul decomandat este o locuinţă care are intrări separate pentru fiecare cameră, iar camerele nu comunică între ele, in schimb imobilul semidecomandat este o locuinţă ale cărei camere comunică între ele (de exemplu: de cele mai multe ori, la garsoniere, în bucătărie se poate intra doar trecând prin cameră, iar la apartamente de două camere, în dormitor şi baie se poate intra numai trecând prin living/sufragerie etc).

39. Ce sunt Cartea Funciara si extrasul de carte funciara?

sus
Cartea funciară este un registru public care cuprinde evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor de pe teritoriul României, proprietatea persoanelor fizice sau juridice.

Cartea funciară dovedeşte existenţa dreptului real înscris, în folosul persoanei care a dobândit sau constituit cu bună-credinţă un drept real imobiliar, cât timp nu se dovedeşte contrariul. Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau care, după caz, se sting şi se radiază ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil. În cartea funciară se mai înscriu sau se radiază şi alte raporturi juridice precum drepturile personale (de exemplu uzufructul viager), interdicţii (interdicţia de înstrăinare pe o perioadă de timp sau până la plata unei anumite sume de bani), incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil.

Cartea Funciară este alcătuită din titlu care indică numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din III părţi:
  • Partea I – referitoare la descrierea imobilelor;
  • Partea II – referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate;
  • Partea III – referitoare la înscrisurile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini;
Extrasul de Carte Funciară se obţine de la un notar doar în baza dovezii de întabulare în favoarea cumpărătorului. Acesta conţine toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului după cum urmează:
  • descrierea imobilului
  • numele şi prenumele proprietarilor
  • actele în baza cărora aceştia au dobândit proprietatea
  • sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicţii de înstrainare, privilegii.

Extrasul de carte funciară este de două tipuri de informare şi de autentificare. Ambele se eliberează de birourile de Carte Funciară din cadrul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI – sau prin Oficiile Locale ale acesteia). Ele se pot solicita pentru eliberare direct la Oficiile Locale de Publicitate Imobiliară sau prin intermediul unui birou notarial.

La dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului, biroul notarului public unde s-a semnat actul de proprietate va depune la Cartea Funciară următoarele documente în vederea înscrierii dreptului de proprietate:
  • cerere
  • actul care justifică înscrierea în cartea funciară
  • taxa de timbru
  • înscriere întabulare
În urma acestei proceduri se eliberează un extras de carte funciară către delegaţii notariali, la cererea clienţilor.Astfel, este exclusă vânzarea imobilului de mai multe ori. După depunerea cererii, mai durează 3 zile până la obţinerea lui.

Extrasul de carte funciară autentic se poate solicita doar de către un birou notarial, iar eliberarea acestuia presupune blocarea cărţii funciare pentru o perioadă de 10 zile lucrătoare.
 Extrasul de catre funciară de informare are doar rol consultativ. 

40. Ce este creditul ipotecar si care sunt conditiile generale ale acestuia?

sus
  • este un tip de credit bancar prin care o persoană fizică sau juridică este împrumutată de banca creditoare cu o anumită sumă de bani în vederea achiziţiei unei locuinţe.
Condiţii generale:
  • debitorul să dispună de un avans 15-30% din valoarea totală a preţului imobilului, în funcţie de condiţiile băncii creditoare
  • debitorul să fie eligibil pentru obţinerea creditului
  • imobilul să fie evaluat la preţul negociat de părţi
  • să nu existe interdicţii de înstrăinare
  • să nu existe motive pentru care ipoteca să nu poată fi înscrisă etc.

41. Ce este creditul Prima Casa si care sunt conditiile specifice ale acestuia?

sus
Este acel tip de credit, cel mai accesat şi solicitat în ultimii ani. Acesta este un program guvernamental gândit ca o măsură anticriză şi al cărui scop declarat a fost de deblocare a creditării imobiliare, de sprijinire a construcţiilor şi de impulsionare a pieţei imobiliare. Prin programul Prima Casă statul garantează împrumuturile acordate de bănci clienţilor, într-o proporţie care s-a modificat de-a lungul timpului.

Programul Prima Casă a debutat în anul 2009 prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 60/2009 şi a suferit de-a lungul timpului o serie de modificări.

De programul Prima Casă poate beneficia orice persoană fizică majoră, care nu deţine sau nu a deţinut, fie individual, fie în comun cu soţul/soţia, o locuinţă cu o suprafaţă utilă mai mare de 50 mp.

Orice persoană care deţine o cotă parte dintr-o locuinţă, poate accesa un credit Prima Casă pentru a achiziţiona şi diferenţa de cote părţi din acelaşi imobil.

Accesând un credit Prima Casă, clientul poate achiziţiona maxim o locuinţă sau poate construi o singură casă singur sau împreună cu alte persoane.

Sumele maxime ce pot fi împrumutate în cadrul programului Prima Casă sunt următoarele:
  • 57000 euro pentru locuinţe vechi şi
  • 66500 euro pentru locuinţe noi 

Avansul necesar accesării unui credit Prima Casă este de minim 5% din valoarea totală a preţului bunului achiziţionat/construit. În cazul în care bunul achiziţionat are o valoare mai mare decât cea maximă a creditului, imobilul poate fi achiziţionat prin programul Prima Casă, cu condiţia ca avansul să fie mai mare şi să acopere astfel diferenţa de preţ.

Prin creditul Prima Casă pot fi achiziţionate următoarele tipuri de locuinţe:
  • construcţii finalizate (inclusiv cele ANL)
  • construcţii nefinalizate, aflate în diverse etape de construcţie (inclusiv cele ANL)
  • locuinţe noi, construite pe baza autorizaţiilor de construire eliberate după 22.02.2010
Prin creditul Prima Casă pot fi construite următoarele tipuri de locuinţe:
  • locuinţe individuale, cu un singur beneficiar
  • locuinţe comune, construite de minim 2 beneficiari, în cadrul unor asociaţii fără personalitate juridică;
Costurile şi constrângerile accesării unui credit Prima Casă sunt următoarele:
  • avans de minim 5% din preţul imobilului
  • dobânda ROBOR LA 3 luni + 2 %
  • durata maximă a creditului este de 30 ani
  • beneficiarul creditului nu are dreptul să înstrăineze imobilul cumpărat prin programul Prima Casă pe o perioadă de 5 ani

Acest site foloseste cookies! Continuarea navigarii implica acceptarea lor. Afla mai mult.